Trước khi xây nhà, điều khiến nhiều gia chủ băn khoăn nhất chính là báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện. Việc nắm được mặt bằng chi phí ngay từ đầu giúp bạn chủ động ngân sách, dễ so sánh giữa các phương án thi công và hạn chế rủi ro phát sinh. Tuy nhiên, đơn giá xây dựng không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích, phong cách kiến trúc và điều kiện thi công thực tế.
Trong bài viết này, Nhà Việt Group sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính diện tích, các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí và cập nhật đơn giá mới nhất để lựa chọn phương án xây dựng phù hợp.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
- 1 Xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện là gì?
- 2 Các yếu tố ảnh hưởng đến báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện
- 3 Các hạng mục bao gồm trong báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện
- 4 Báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện hiện nay
- 5 Cách tính diện tích xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện theo m2
- 6 Quy trình thi công phần thô và nhân công hoàn thiện
Xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện là gì?
Trong xây dựng nhà ở, xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện là hai giai đoạn chính tạo nên một công trình hoàn chỉnh. Mỗi giai đoạn đảm nhiệm một vai trò riêng, liên quan trực tiếp đến chất lượng, độ bền, báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện và tính thẩm mỹ của ngôi nhà sau khi hoàn thành.
- Phần thô là giai đoạn hình thành bộ khung kết cấu của công trình, đóng vai trò nền tảng cho toàn bộ quá trình xây dựng. Đây là phần quyết định khả năng chịu lực, độ ổn định và tuổi thọ lâu dài của ngôi nhà, đòi hỏi thi công đúng kỹ thuật và tuân thủ bản vẽ thiết kế.
- Nhân công hoàn thiện là giai đoạn tập trung vào công sức lao động nhằm hoàn thiện công trình theo thiết kế kiến trúc và công năng sử dụng. Giai đoạn này ảnh hưởng trực tiếp đến độ hoàn chỉnh, sự tiện nghi và tính thẩm mỹ tổng thể của ngôi nhà khi đưa vào sử dụng.
Việc hiểu rõ hai khái niệm này giúp gia chủ đọc và đánh giá báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện một cách chính xác, tránh nhầm lẫn khi lựa chọn phương án thi công phù hợp.
>> Đọc thêm: Báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện chi tiết – Minh bạch từng hạng mục
Các yếu tố ảnh hưởng đến báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện
Trên thực tế, báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện không cố định mà thay đổi theo nhiều yếu tố khác nhau. Việc nắm rõ các yếu tố này giúp chủ nhà chủ động dự toán và hạn chế phát sinh. Khi so sánh báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện, gia chủ không nên chỉ nhìn con số tổng mà cần hiểu rõ các yếu tố cấu thành.
Vị trí công trình và điều kiện thi công thực tế
Vị trí xây dựng là yếu tố đầu tiên tác động mạnh đến báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện, đặc biệt tại đô thị lớn như TP.HCM.
Một số ảnh hưởng thường gặp gồm:
- Công trình trong hẻm nhỏ, xe lớn khó tiếp cận sẽ làm tăng chi phí nhân công và vận chuyển vật tư.
- Khu vực đông dân cư yêu cầu thi công theo khung giờ quy định, kéo dài tiến độ và chi phí phát sinh.
- Điều kiện nền đất yếu hoặc khu vực có mạch nước ngầm làm tăng chi phí móng phần th.
Do đó, cùng một diện tích nhưng báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện có thể chênh lệch đáng kể tùy vị trí thực tế.
>> Đọc thêm: Bảng báo giá xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2 mới nhất 2026
Diện tích xây dựng và cách tính đơn giá xây dựng theo m2
Diện tích xây dựng là cơ sở quan trọng để lập báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện một cách minh bạch, chính xác.
Cách tính thường dựa trên các nguyên tắc sau:
- Diện tích sàn các tầng được tính theo m2 thực tế, có hệ số cho móng, mái và ban công.
- Nhà càng nhiều tầng thì đơn giá xây dựng phần thô và hoàn thiện trên mỗi m2 càng có xu hướng giảm.
- Tổng diện tích càng lớn giúp tối ưu chi phí nhân công và quản lý thi công.
Phong cách kiến trúc và quy mô công trình
Phong cách thiết kế là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện, bởi mỗi kiểu kiến trúc sẽ kéo theo mức độ thi công khác nhau. Nhà càng nhiều chi tiết thì chi phí phần thô càng cao.
Ảnh hưởng của phong cách kiến trúc thể hiện rõ qua:
- Nhà hiện đại, kết cấu đơn giản thường có đơn giá xây dựng phần thô và hoàn thiện thấp hơn nhờ thi công nhanh, ít chi tiết phức tạp.
- Nhà tân cổ điển, mái thái hoặc có nhiều phào chỉ làm tăng khối lượng thi công phần thô.
- Quy mô công trình lớn, nhiều tầng giúp tối ưu chi phí nhân công trên mỗi m2 xây dựng.
Khi lập báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện, nhà thầu uy tín luôn căn cứ phong cách kiến trúc để báo giá sát thực tế, tránh phát sinh sau này.
Các hạng mục bao gồm trong báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện
Trước khi xem báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện, gia chủ cần hiểu rõ gói này bao gồm những hạng mục nào để tránh nhầm lẫn khi so sánh nhà thầu. Đây là bước rất quan trọng trong quá trình dự toán chi phí.
Các hạng mục phổ biến thường có trong gói phần thô gồm:
- Thi công móng, cột, dầm, sàn, tường bao và tường ngăn theo đúng hồ sơ thiết kế kỹ thuật.
- Xây tô hoàn thiện cơ bản, tạo nền tảng để chủ nhà tự chọn vật tư hoàn thiện theo nhu cầu.
- Nhân công hoàn thiện các hạng mục cơ bản, giúp tối ưu báo giá xây nhà phần thô theo từng giai đoạn.
Việc bóc tách rõ hạng mục giúp báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện minh bạch, hạn chế phát sinh và tranh chấp sau này.
Báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện hiện nay
Hiện nay, báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện được tính chủ yếu theo m2 xây dựng, tùy thuộc quy mô và điều kiện thi công từng công trình. Dưới đây là đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện tại Nhà Việt Group để gia chủ tham khảo:
| Loại công trình | Đơn giá (VNĐ/m2) | Ghi chú |
| Nhà phố hiện đại | 3.800.000 – 4.500.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
| Nhà phố tân cổ điển | 4.000.000 – 4.700.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
| Biệt thự hiện đại | 3.900.000 – 4.700.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
| Biệt thự tân cổ điển | 4.300.000 – 5.200.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
| Nhà cấp 4 hiện đại | 3.300.000 – 4.000.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
| Nhà cấp 4 tân cổ điển | 3.900.000 – 4.500.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
| Nhà xưởng | 2.100.000 – 3.500.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
| Khách sạn | 4.000.000 – 5.000.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
| Quán cà phê | 3.500.000 – 4.200.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
| Nhà hàng | 3.500.000 – 4.700.000 | Chưa bao gồm vật tư hoàn thiện |
Lưu ý:
- Đơn giá trên được tính cho phần thô và nhân công hoàn thiện
- Các vật tư hoàn thiện như gạch, sơn, cửa, thiết bị nội thất sẽ do gia chủ tự lựa chọn và cung cấp.
- Mức chi phí thực tế có thể chênh lệch tùy theo diện tích xây dựng, vị trí công trình, điều kiện thi công và yêu cầu kỹ thuật.
- Đối với các công trình trong hẻm nhỏ, nền đất yếu hoặc thiết kế phức tạp, báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện thường cao hơn so với mặt bằng chung.
>> Xem thêm: Báo giá xây nhà trọn gói, phần thô 2026 – Cách tính chi phí & bảng báo giá chi tiết
Cách tính diện tích xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện theo m2
Để hiểu rõ báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện, gia chủ cần nắm cách tính diện tích xây dựng theo m2 – yếu tố quyết định tổng chi phí đầu tư. Trên thực tế, diện tích xây dựng không chỉ tính riêng phần sàn mà còn bao gồm nhiều hạng mục khác nhau như móng, tầng hầm, mái và sân. Mỗi hạng mục sẽ được quy đổi theo hệ số nhất định để ra tổng diện tích xây dựng tính chi phí.
Bảng hệ số cách tính diện tích xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện theo m2
| Hạng mục | Hệ số xây dựng |
| Tầng hầm sâu 1 – 1,3m | 130% diện tích |
| Tầng hầm sâu 1,3 – 1,5m | 150% diện tích |
| Tầng hầm sâu 1,5 – 1,8m | 180% diện tích |
| Tầng hầm sâu 1,8 – 2m | 210% diện tích |
| Móng băng | 60 – 70% diện tích |
| Móng cọc | 40 – 60% diện tích |
| Móng đơn | 30 – 40% diện tích |
| Tầng trệt và các tầng lầu | 100% diện tích |
| Sân thượng | 40 – 50% diện tích |
| Sân thượng có dàn khung | 60 – 80% diện tích |
| Mái bê tông cốt thép | 40 – 50% diện tích |
| Mái tôn | 20 – 30% diện tích |
| Mái ngói kèo sắt hộp | 60 – 70% diện tích |
| Mái ngói BTCT, dàn ngói | 90 – 100% diện tích |
| Sân nhà | 40 – 50% diện tích |
Quy trình thi công phần thô và nhân công hoàn thiện
Quy trình thi công phần thô và nhân công hoàn thiện thường được triển khai theo từng bước rõ ràng nhằm đảm bảo công trình đúng kỹ thuật, đúng tiến độ và kiểm soát tốt chất lượng trong suốt quá trình xây dựng. Việc nắm được các bước thi công giúp gia chủ dễ quản lý và phối hợp với nhà thầu hiệu quả hơn.
- Bước 1: Khảo sát và chuẩn bị thi công – Nhà thầu tiến hành khảo sát hiện trạng khu đất, đo đạc, đánh giá điều kiện nền móng và thống nhất phương án thi công phù hợp với thiết kế.
- Bước 2: Lập phương án và báo giá chi tiết – Dựa trên hồ sơ thiết kế và diện tích xây dựng, nhà thầu tư vấn phương án thi công phù hợp và lập báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện chi tiết theo từng hạng mục.
- Bước 3: Kiểm tra, nghiệm thu từng giai đoạn – Sau mỗi giai đoạn quan trọng, công trình được kiểm tra và nghiệm thu nhằm đảm bảo chất lượng trước khi chuyển sang bước tiếp theo.
- Bước 4: Triển khai nhân công hoàn thiện – Thực hiện các công việc hoàn thiện theo thiết kế, đảm bảo tính thẩm mỹ, công năng sử dụng và sự đồng bộ của công trình.
- Bước 5: Nghiệm thu hoàn thành và bàn giao – Công trình được nghiệm thu tổng thể, hoàn thiện hồ sơ và bàn giao cho gia chủ đưa vào sử dụng.
>> Tham khảo thêm: Dịch vụ xây nhà phần thô TPHCM trọn gói đảm bảo tiến độ
Việc nắm rõ cách tính diện tích, quy trình thi công và các yếu tố ảnh hưởng sẽ giúp gia chủ chủ động hơn khi lựa chọn phương án xây dựng phù hợp. Thay vì chỉ so sánh đơn giá theo m2, bạn nên làm việc với nhà thầu có kinh nghiệm để được tư vấn sát thực tế, hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.
Nếu bạn đang tìm dịch vụ thi công xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện uy tín, minh bạch, Nhà Việt Group sẵn sàng khảo sát tận nơi, tư vấn phương án tối ưu và lập báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện chi tiết theo từng công trình. Liên hệ ngay để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác. Quý khách vui lòng điền thông tin ĐỘI NGŨ NHÀ VIỆT GROUP SẼ NHANH CHÓNG LIÊN HỆ VÀ TƯ VẤN MIỄN PHÍ
Bài viết liên quan
