Trong quá trình sử dụng, ngôi nhà của bạn có thể xuống cấp, hư hỏng hoặc không còn đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt, khiến việc sửa chữa, cải tạo nhà ở trở nên cần thiết. Tuy nhiên, nhiều gia chủ vẫn băn khoăn sửa nhà có cần xin giấy phép không ? nếu chỉ sơn sửa hoặc nâng tầng thì có bị phạt không? Việc hiểu rõ các quy định pháp luật về cấp phép sửa nhà sẽ giúp bạn tránh được rắc rối, thi công thuận lợi và đảm bảo an toàn cho công trình. Hãy cùng Nhà Việt Group tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây!
MỤC LỤC BÀI VIẾT
Sửa nhà có cần xin giấy phép không ?
Theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14), mọi công trình xây dựng đều phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ một số trường hợp được miễn.
Cụ thể, tại điểm d khoản 2 Điều 89, có hai trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm:
- Thứ nhất, việc sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
- Thứ hai, công trình sửa chữa, cải tạo thay đổi kiến trúc mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị (nơi có yêu cầu về quản lý kiến trúc).
Như vậy, nếu hoạt động sửa chữa nhà ở không thuộc các trường hợp được miễn nêu trên, chủ nhà bắt buộc phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo theo quy định của pháp luật hiện hành.
Các trường hợp cụ thể phải xin giấy phép sửa nhà
Thay đổi kết cấu chịu lực của công trình
- Bao gồm việc tháo dỡ, xây thêm tường, cột, dầm, sàn hoặc móng.
- Các hạng mục này ảnh hưởng trực tiếp đến độ an toàn và ổn định của công trình.
Cơi nới, mở rộng hoặc nâng tầng
- Khi chủ nhà muốn mở rộng diện tích sử dụng, thêm tầng, đổ mái, hoặc xây thêm phòng, đều phải xin phép.
Thay đổi công năng sử dụng của công trình
- Ví dụ: chuyển nhà ở sang cửa hàng kinh doanh, kho chứa hàng, văn phòng…
Sửa chữa làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài công trình
- Nhất là các công trình tiếp giáp với đường trong đô thị, có yêu cầu quản lý kiến trúc hoặc nằm trong khu quy hoạch.
Công trình nằm trong khu vực đặc biệt
- Khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn, khu vực có quy hoạch chi tiết được duyệt.
Sửa chữa nhà tập thể, sửa nhà chung cư hoặc công trình có nhiều hộ sử dụng
- Phải có sự đồng ý của các bên liên quan và được cấp phép trước khi thi công.
Tóm lại: Nếu việc sửa chữa có khả năng ảnh hưởng đến kết cấu, công năng hoặc kiến trúc tổng thể của ngôi nhà, bạn bắt buộc phải xin giấy phép từ cơ quan có thẩm quyền để tránh vi phạm và bị xử phạt.
Các trường hợp không cần xin giấy phép sửa chữa nhà
Theo điểm d khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), không phải mọi hoạt động sửa chữa, cải tạo nhà ở đều phải xin phép. Dưới đây là những trường hợp được miễn giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà:
Sửa chữa nhỏ, không làm thay đổi kết cấu chịu lực
- Bao gồm các công việc như: sơn lại tường, lát nền, thay cửa, thay mái, thay hệ thống điện nước, sửa trần hoặc trang trí nội thất.
- Các hạng mục này chỉ mang tính bảo trì, làm đẹp mà không ảnh hưởng đến kết cấu công trình.
Không làm thay đổi công năng sử dụng
- Ví dụ: vẫn dùng làm nhà ở, không chuyển sang mục đích kinh doanh, cho thuê hay kho chứa hàng.
Phù hợp với quy hoạch xây dựng được phê duyệt
- Việc sửa chữa, cải tạo không được vi phạm quy hoạch tổng thể của khu vực hoặc tuyến phố nơi công trình tọa lạc.
Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị
- Áp dụng với nhà ở nằm trong hẻm, ngõ nhỏ, nơi không có quy định quản lý kiến trúc đô thị.
Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn
- Nếu khu vực đó chưa có quy hoạch xây dựng đô thị hoặc chưa có quy hoạch khu chức năng, thì chủ nhà được miễn xin phép khi sửa chữa, cải tạo.
Tóm lại: Các hoạt động sửa chữa nhỏ, không ảnh hưởng đến kết cấu, công năng hoặc quy hoạch xây dựng sẽ được miễn giấy phép. Tuy nhiên, trước khi thực hiện, chủ nhà vẫn nên liên hệ UBND phường/xã để được hướng dẫn cụ thể, tránh rủi ro khi thi công.
Xử phạt khi sửa nhà không xin giấy phép
Việc sửa chữa, cải tạo nhà ở mà không có giấy phép trong khi thuộc trường hợp phải xin phép là hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng. Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ, mức xử phạt cụ thể được quy định như sau:
Phạt tiền từ 15 – 20 triệu đồng
- Áp dụng đối với hành vi sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng theo quy định.
Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng
- Đối với công trình xây dựng trong khu đô thị, tuyến phố có yêu cầu quản lý kiến trúc, hoặc công trình có quy mô lớn, ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực.
Buộc dừng thi công và khắc phục hậu quả
- Cơ quan chức năng sẽ yêu cầu tạm ngừng thi công để chủ nhà bổ sung hồ sơ xin cấp phép.
- Nếu trong thời hạn quy định không xuất trình được giấy phép hợp lệ, công trình có thể bị buộc tháo dỡ phần vi phạm.
Các chi phí phát sinh khác
- Ngoài tiền phạt, chủ nhà còn có thể chịu tổn thất kinh tế do chậm tiến độ, phát sinh chi phí phá dỡ, làm lại, và ảnh hưởng đến kết cấu công trình.
Để tránh bị xử phạt, trước khi tiến hành sửa chữa hoặc cải tạo, chủ đầu tư nên xác định rõ phạm vi công việc có thuộc diện phải xin phép hay không. Nếu có, hãy chuẩn bị hồ sơ và xin cấp phép sửa nhà trước khi thi công để đảm bảo đúng quy định, an toàn và hợp pháp.
Chi phí xin giấy phép sửa nhà bao nhiêu ? Tốn thời gian bao lâu ?
Khi thực hiện thủ tục xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở, chủ nhà cần chuẩn bị một khoản chi phí hành chính theo quy định và dự trù thời gian xử lý hồ sơ.
Chi phí xin giấy phép sửa nhà
Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính (và các quy định địa phương), mức lệ phí cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở được quy định như sau:
- Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân:
→ Phí cấp phép dao động từ 50.000 – 100.000 đồng/hồ sơ. - Công trình khác (nhà xưởng, văn phòng, nhà nhiều tầng, nhà cho thuê, v.v.):
→ Lệ phí có thể cao hơn, từ 100.000 – 300.000 đồng/hồ sơ, tùy theo quy mô và khu vực quản lý.
Ngoài lệ phí nộp cho cơ quan nhà nước, nếu thuê đơn vị thiết kế – xin phép chuyên nghiệp, chi phí dịch vụ thường rơi vào khoảng 2 – 5 triệu đồng, bao gồm:
- Khảo sát hiện trạng, đo vẽ bản vẽ xin phép.
- Soạn hồ sơ, nộp và theo dõi kết quả đến khi nhận giấy phép.
Thời gian xin giấy phép sửa nhà
Theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014, thời gian cấp giấy phép được quy định như sau:
- Đối với nhà ở riêng lẻ: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Đối với công trình khác: Không quá 15 ngày làm việc.
- Trường hợp hồ sơ cần bổ sung hoặc chỉnh sửa, cơ quan cấp phép sẽ thông báo bằng văn bản trong vòng 5 ngày kể từ ngày tiếp nhận.
Xem thêm: 5 Mẫu đơn xin sửa chữa nhà theo quy định mới nhất
Hồ sơ xin phép sửa chữa nhà gồm những gì?
Để được cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở, chủ nhà cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Cụ thể, hồ sơ xin phép sửa nhà bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình
- Sử dụng mẫu đơn theo quy định của Bộ Xây dựng.
- Ghi rõ thông tin chủ đầu tư, địa chỉ công trình, nội dung sửa chữa, cải tạo dự kiến thực hiện.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
- Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng).
- Nếu là nhà thuê, cần có văn bản đồng ý của chủ sở hữu cho phép sửa chữa.
- Bản vẽ thiết kế sửa chữa, cải tạo
- Gồm 02 bộ bản vẽ thể hiện rõ hiện trạng và phần dự kiến sửa chữa:
- Mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình.
- Vị trí, kích thước các hạng mục sửa đổi, bổ sung.
- Bản vẽ hệ thống điện, nước (nếu có thay đổi).
- Bản vẽ phải do đơn vị có năng lực thiết kế thực hiện và ký xác nhận.
- Ảnh chụp hiện trạng công trình
- Ảnh chụp toàn cảnh và các khu vực cần sửa chữa để cơ quan cấp phép dễ dàng thẩm định hồ sơ.
- Giấy ủy quyền (nếu có)
- Trường hợp chủ nhà ủy quyền cho đơn vị dịch vụ hoặc người khác nộp hồ sơ thay, cần có giấy ủy quyền hợp pháp.
Trình tự, thủ tục xin giấy phép sửa nhà ở
Để được cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở, chủ nhà cần thực hiện đúng trình tự và thủ tục theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ
Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ xin phép sửa chữa nhà gồm:
- Đơn đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Bản vẽ thiết kế hiện trạng và phần sửa chữa.
- Ảnh chụp hiện trạng công trình.
- Giấy ủy quyền (nếu nộp thay).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ:
- UBND phường đối với nhà ở tại khu vực đô thị.
- UBND xã đối với nhà ở khu vực nông thôn (nếu khu vực đó có quy hoạch xây dựng).
- Hồ sơ có thể nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa hoặc qua cổng dịch vụ công trực tuyến (tùy địa phương).
Bước 3: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trong vòng 5 ngày làm việc, cơ quan cấp phép sẽ thông báo bằng văn bản để người nộp bổ sung, hoàn thiện.
Bước 4: Thẩm định và cấp giấy phép
- Cơ quan chức năng tiến hành thẩm định bản vẽ, hiện trạng và quy hoạch khu vực.
- Nếu đủ điều kiện, giấy phép sửa chữa, cải tạo sẽ được cấp trong thời hạn:
-
- Không quá 10 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ.
- Không quá 15 ngày làm việc đối với công trình khác.
Bước 5: Nhận kết quả
- Chủ đầu tư đến nhận giấy phép sửa chữa nhà tại nơi đã nộp hồ sơ.
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp phép, cơ quan chức năng sẽ trả lời bằng văn bản, nêu rõ lý do từ chối.
Lưu ý:
- Khi thi công, chủ nhà phải treo bản sao giấy phép sửa chữa tại công trình để cơ quan chức năng dễ kiểm tra.
- Nếu có thay đổi so với nội dung được cấp phép, cần làm thủ tục xin điều chỉnh giấy phép trước khi tiếp tục thi công.
Kinh nghiệm và lưu ý khi sửa chữa nhà
Trước khi bắt tay vào sửa chữa, gia chủ cần chuẩn bị kỹ lưỡng để đảm bảo công trình được thi công đúng quy định, an toàn và tiết kiệm chi phí. Dưới đây là một số kinh nghiệm quan trọng bạn nên lưu ý:
- Kiểm tra tình trạng nhà và xác định mục đích sửa chữa
Hãy khảo sát kỹ hiện trạng công trình để biết phần nào xuống cấp, hư hỏng hoặc cần cải tạo. Đồng thời, xác định rõ mục tiêu sửa chữa – chỉ làm mới nội thất, thay mái, mở rộng diện tích hay nâng tầng. Việc này giúp bạn lên kế hoạch thi công phù hợp và tránh phát sinh không cần thiết trong quá trình thực hiện.
- Tìm hiểu quy định khu vực
Mỗi khu vực, đặc biệt là đô thị hoặc tuyến phố chính, đều có quy định riêng về quản lý kiến trúc, mật độ xây dựng và chiều cao công trình. Do đó, trước khi thi công, bạn nên liên hệ với cơ quan quản lý xây dựng địa phương để nắm rõ quy hoạch, tránh trường hợp công trình bị yêu cầu dừng thi công hoặc tháo dỡ vì vi phạm quy định.
- Thuê đơn vị thiết kế – thi công chuyên nghiệp
Một đơn vị thi công uy tín sẽ giúp bạn kiểm tra hiện trạng, đưa ra giải pháp sửa chữa hợp lý và hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ xin phép xây dựng nhanh chóng. Ngoài ra, họ còn đảm bảo chất lượng kỹ thuật, an toàn công trình, cũng như giúp bạn quản lý chi phí hiệu quả trong suốt quá trình thi công.
- Giữ liên hệ với UBND phường/xã
Trước khi bắt đầu thi công, bạn nên trao đổi trực tiếp với UBND phường hoặc xã nơi có công trình để được hướng dẫn về thủ tục xin phép và quy trình thực hiện. Việc này không chỉ giúp bạn nắm rõ quy định pháp lý, mà còn tránh được các vi phạm hành chính và xử phạt không đáng có.
Tóm lại, để biết sửa nhà có cần xin giấy phép không , bạn cần xác định rõ hạng mục thi công và tuân thủ đúng quy định xây dựng hiện hành. Nếu bạn chưa rành thủ tục hoặc cần hỗ trợ xin phép nhanh gọn, Xây Dựng Nhà Việt Group là lựa chọn đáng tin cậy. Quý khách vui lòng điền thông tin ĐỘI NGŨ NHÀ VIỆT GROUP SẼ NHANH CHÓNG LIÊN HỆ VÀ TƯ VẤN MIỄN PHÍ
Với kinh nghiệm nhiều năm trong thiết kế – cải tạo – thi công nhà ở, chúng tôi sẽ giúp bạn hoàn thiện hồ sơ xin phép, đảm bảo đúng luật và thi công chất lượng, an toàn.
Liên hệ ngay Nhà Việt Group để được tư vấn miễn phí và báo giá chi tiết cho công trình của bạn! 
Bài viết liên quan
